Urbanisme / Infos


ZAC des Sencives

Mme le Maire souhaite apporter des éclaircissements sur le prix de vente des terrains

 

Comment sont déterminés les prix de terrain.

Les prix des terrains sont calculés sur le prix de revient de réalisation de la ZAC, comprenant les travaux de viabilisation d’une telle réalisation :

  • L’installation de l’ensemble des réseaux : téléphone, électricité et gaz sur la zone
  • La mise en place de l’assainissement collectif
  • L’aménagement des voiries, éclairage public, cheminement piéton….

 

A ce coût facilement compréhensible, se rajoute les contraintes liées aux implications législatives.
La contrainte la plus importante est la loi sur l’eau. Il n’est plus envisageable de créer des zones urbanisables sans gérer la problématique de l’eau. La nouvelle zone doit avoir ses propres bassins de rétentions d’eau. Le choix a été fait de réaliser des bassins de faible profondeur, mais d’une surface plus importante. Ces bassins peuvent être utilisés en espaces verts. L’autre solution était des bassins plus profonds, à clôturer pour qu’ils soient inaccessibles.

Dans le prix de revient, sont également prises en compte les nouvelles règles de fiscalité en matière de TVA sur les cessions de terrain. La SELA n’est pas un aménageur privé, c’est une société d’économie mixte, l’opération qu’elle réalise, est simplement à l’équilibre budgétaire.

L’ensemble de ces coûts est ensuite divisé par la surface cessible. Les voiries et les espaces publics sont bien sûr exclus.

 

Prix individuel des terrains

 

Le prix de chaque terrain a été déterminé ensuite de la manière suivante :

  • Pour chaque lot un forfait établi à 15 000€,
  • Ensuite un prix au mètre carré : le même prix au m² pour l’ensemble des lots.

 

Pourquoi un forfait par lot ?

 

Il semblait plus normal d‘appliquer le même forfait sur chaque lot, quelque soit sa grandeur. Ce forfait correspond à l’ensemble des frais de raccordement lié à la viabilisation de chaque terrain : pose des coffrets et tabouret de l’assainissement.
D’autre part les futurs propriétaires de la ZAC ne seront pas redevables de la taxe locale d’équipement (TLE), ils n’auront pas non plus à s’acquitter de la PRE (Participation Réseau)

Pour comparer un prix de lot vendu dans le domaine privé et un prix sur la ZAC, il faut tenir compte de ces éléments : frais de raccordement sur les réseaux, TLE, PRE ou installation d’un assainissement non collectif (y compris l’étude de sol).

 

La grandeur des lots

 

Il ne faut plus rester sur l’image idéale du terrain de 1 000m² dans un lotissement. Les éléments présentés ci-dessus, sur la détermination du prix de revient, sont une des raisons sur la taille des lots.

L’élément essentiel est plutôt la consommation de l’espace. Nos communes étaient sur une urbanisation de 9 à 10 maisons par hectare. La loi SRU et le travail fait également avec les chambres d’agriculture demandent à densifier les réalisations. Il faut bien comprendre aussi le problème de la consommation de l’espace, ces espaces étant pris sur les terres agricoles.

Le ratio sur la ZAC est de 14 à 15 maisons à l’hectare. Pour certains, l’objectif devrait être à 20 maisons.

La taille des lots peut correspondre aussi à des situations différentes de la vie de chacun. Pour une famille avec des enfants, on peut comprendre qu’un lot plus grand peut mieux correspondre. Mais une personne seule souhaitant s’installer dans le bourg pour passer sa retraite ne souhaite pas forcément avoir un grand terrain à entretenir.

 

On compare la situation actuelle à la situation de la réalisation du lotissement du Clos Paulet et notamment les prix.

 

Dans les années 90, nous étions dans une politique de faire revenir les personnes vivre sur nos communes. Les prix de vente des terrains étaient inférieurs aux prix de revient, c’était un choix communal à l’époque, par contre il ne faut pas oublier que la différence était absorbée par le budget communal.
Les propriétaires du lotissement ont acquitté les taxes de raccordement à l’assainissement et la TLE. D’autre part la création du lotissement avait moins de contrainte à l’époque notamment sur la loi sur l’eau.

Lorsque l’on doit réfléchir aux zones urbanisables sur la commune, ce qui a été fait dans le cadre du PLU en 2004, il faut imaginer la commune à 30 ans. La création de nouveaux quartiers.

 

J’entends bien les réflexions de certains, pourquoi mon terrain en bordure de route n’est pas urbanisable. Alors je pose les questions suivantes :

 

  • Faut’ il laisser des terrains à la construction sans aucune réflexion de construction de quartier, de desserte, de sécurité ou de sortie sur la voie publique ?
  • Faut’ il laisser des terrains de 1000m² à vendre ? Mais qui quelques temps après se découpent dans le jardin pour faire une nouvelle maison. Je pense qu’il est plus difficile de gérer ce genre de proximité non étudiée que de créer un nouveau quartier où les implantations des maisons les unes par rapport aux autres sont prévues.
  • Faut’ il laisser vendre des terrains privés, sans avoir à traiter le problème du pluvial, alors là oui ensuite on viendra se plaindre à la mairie pour gérer les eaux pluviales : qui prend en charge les travaux ?
  • Un terrain privé en zone constructible où les réseaux passent devant sont vendus le même prix que dans la zone, les frais de raccordement si on fait le compte rentre bien dans le budget des 15 000€.
20 février 2011  ,  par Françoise Relandeau, maire




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